早上七點(diǎn)，在叮鈴鈴的鬧鐘聲中意猶未盡地醒來(lái)，匆匆忙忙梳洗打扮，把凌亂的頭發(fā)梳理得一絲不茍，把牙齒刷的一干二凈，在鏡子前磨蹭半天，打扮得比去約會(huì)還要認(rèn)真仔細(xì)，因?yàn)橐ド习嗔?。形象不好的話?huì)被上司責(zé)罵，有口臭的話會(huì)讓顧客反感。套上西裝，打上領(lǐng)帶，穿上皮鞋，我現(xiàn)在也是一白領(lǐng)啦，興高采烈上班去咯。
擠進(jìn)擁擠的地鐵里，全是白領(lǐng)上班族，還有一些補(bǔ)課的中學(xué)生。到站了，下車了，人們各自忙忙碌碌地奔波著。
早上八點(diǎn)的晨會(huì)還是沒(méi)趕上，遲到了幾分鐘，會(huì)議室里已經(jīng)坐得滿滿的了，只能站著聽(tīng)了。聽(tīng)著分析師對(duì)昨夜(中國(guó)是夜晚的時(shí)候歐美是白天，是他們的開(kāi)市時(shí)間)國(guó)外市場(chǎng)的分析，結(jié)合國(guó)內(nèi)的情況，分析各個(gè)行業(yè)的形勢(shì)和時(shí)事。真佩服那些證券分析師，他們具有非常敏銳的洞察力，對(duì)國(guó)家出臺(tái)的各種政策法律很敏感，每一件事情都能看到其背后所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和蘊(yùn)含的經(jīng)濟(jì)含義，他們對(duì)每個(gè)行業(yè)都有所了解，整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的運(yùn)作、整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和發(fā)展，他們都能分析得頭頭是道。
九點(diǎn)半，開(kāi)始值班了，這一周我的任務(wù)是在轉(zhuǎn)托管部協(xié)助客戶填表格，以及和客戶溝通，盡可能地挽留客戶。一般來(lái)到這里的客戶都是比較難應(yīng)付的，不是對(duì)公司的服務(wù)不滿意就是嫌傭金比率過(guò)高，所以才來(lái)辦轉(zhuǎn)托管，要轉(zhuǎn)到其它券商去。常常會(huì)有一些客戶發(fā)脾氣，責(zé)罵我們服務(wù)不好，而不管怎么樣，我們都要耐心地和客戶解釋，介紹我們的一些特色理財(cái)產(chǎn)品等。這個(gè)部門(mén)堪稱是壓力最大的部門(mén)，來(lái)這都是受氣的，無(wú)辜的我們常常要被一些蠻不講理的客戶責(zé)罵。
第二周，我作為助手，隨同一個(gè)客戶經(jīng)理工作?？蛻艚?jīng)理也是壓力非常大的一種職位，他們要拉客戶，要拉夠一定的客戶量和資金量，每個(gè)月都有指標(biāo)，達(dá)不到則要被扣分，扣光了就要被解雇。他們要常常和自己的客戶聯(lián)系，要給他們提供一些資訊和建議，通常是以電話和短信來(lái)完成。短信都是通過(guò)分析部的精英們的層層分析之后得出來(lái)的。雖然分析部的精英們都很厲害，可是市場(chǎng)是不能完完全全預(yù)算的準(zhǔn)確的，有時(shí)會(huì)有一些意想不到的事情發(fā)生，很多事情是預(yù)料不到的。而一但預(yù)測(cè)錯(cuò)了，一些客戶可能就會(huì)責(zé)怪客戶經(jīng)理，甚至投訴他們。
我跟著客戶經(jīng)理上門(mén)拜訪過(guò)幾個(gè)客戶。有一次，去到一個(gè)有小孩的家里，一個(gè)六七歲的小孩子居然喊我叫叔叔，啊，真是太大打擊了，不過(guò)想想也沒(méi)錯(cuò)，她的媽媽也只是比我大幾歲而已。唉，不知不覺(jué)我已經(jīng)老了。跟著客戶經(jīng)理去拜訪的都是一些有錢(qián)的大客戶，因此常常在那些高級(jí)的住宅出沒(méi)，順便可以參觀一下。不過(guò)經(jīng)常四處奔波也挺累的，有時(shí)候要去關(guān)外一些很偏僻的地方見(jiàn)客戶，要轉(zhuǎn)很多趟車，四處問(wèn)路，車費(fèi)也是要自己出的，公司是不報(bào)銷的。
一般中午11點(diǎn)半休息，吃個(gè)飯，休息一下下就要準(zhǔn)備下午的值班了，下午是1點(diǎn)開(kāi)始值班，所以中午的休息時(shí)間真的很緊，通常是吃完飯，閉幾分鐘眼，就要去準(zhǔn)備工作了，要提前過(guò)去的。工作和讀書(shū)不一樣，讀書(shū)的時(shí)候還可以上課開(kāi)小差、小睡一會(huì)兒，工作時(shí)必須時(shí)刻提起精神，容不得半點(diǎn)松懈，常常是從上班一直繃緊著神經(jīng)一直到下班，即使困了累了也必須撐著。唉，工作真的是比讀書(shū)辛苦多了。
下午3點(diǎn)，交易時(shí)間結(jié)束后。我們通常要去參加培訓(xùn)課，聽(tīng)一些資深的專家講課，我們要學(xué)習(xí)怎么和客戶溝通，怎么處理一些業(yè)務(wù)上的問(wèn)題，怎么操作那些工作用的軟件。有時(shí)候還有講座，教我們分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。時(shí)不時(shí)還會(huì)有一些考試，要是不及格的話將會(huì)有可能面臨被解聘的嚴(yán)重后果。
晚上一般還要加一下班。一般要弄到晚上六七點(diǎn)才能下班?；氐郊页酝觑埻ǔＲ呀?jīng)挺晚了，很快就要去睡覺(jué)，不早睡的話第二天會(huì)沒(méi)精神的，狀態(tài)不好的話會(huì)被上司責(zé)備。這樣，匆匆忙忙又過(guò)了一天。忙碌得讓人沒(méi)有時(shí)間去想自己的事情，或是去做其他的事情。
我工作的這個(gè)證券公司在深圳是很牛的，很多方面都是排第一的。待遇也是非常好的，但是，在證券公司工作壓力都是很大的，比較辛苦的。
我覺(jué)得工作還是要找自己喜歡的比較好。工資再高，沒(méi)有時(shí)間來(lái)花又有什么意義呢。即使是工資不高的工作，只要是自己喜歡的，做起來(lái)才有動(dòng)力，才會(huì)覺(jué)得快樂(lè)。另外，工作時(shí)間可以不要那么長(zhǎng)嗎?可是據(jù)我所知沒(méi)有多少個(gè)公司是不加班的。。一旦工作了，屬于自己的時(shí)間真的會(huì)很少很少。想旅游啊想去玩什么做什么的要趁讀書(shū)時(shí)候的寒暑假去啊，以后一旦工作了就是一輩子了，想弄個(gè)假期都很困難的。其實(shí)現(xiàn)在的社會(huì)沒(méi)有什么工作是很輕松的時(shí)間短的(除非是那些工資低得根本讓你沒(méi)法生存的工作)，事實(shí)上，沒(méi)有幾個(gè)人真的是會(huì)喜歡自己所做的工作的，真的是在做自己喜歡的工作的人很少很少。有夢(mèng)想的人總是被現(xiàn)實(shí)所打敗，因?yàn)楹芏鄩?mèng)想都會(huì)導(dǎo)致你物質(zhì)上變得很窮(除非你在這方面真的是特別有資質(zhì))。因此，人們不得不為了錢(qián)而工作，不得不為了生存而工作，這是每一位打工的人不得不面對(duì)的。沒(méi)辦法，這個(gè)社會(huì)就是這樣。
“社會(huì)實(shí)踐”這個(gè)詞我早有耳聞，無(wú)疑就是學(xué)生體驗(yàn)生活的一種方式，可是當(dāng)我真正經(jīng)歷過(guò)一次時(shí)，我才發(fā)現(xiàn)之前那種想法很幼稚、可笑，因?yàn)樗⒉幌裎覀兿胂竦哪敲慈菀?。通過(guò)開(kāi)展豐富多彩的社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)，使我逐步了解了社會(huì)，開(kāi)闊了視野，增長(zhǎng)了才干，并在社會(huì)實(shí)踐中認(rèn)清自己的位置，發(fā)現(xiàn)了自己的不足，對(duì)自身價(jià)值能夠進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。這在無(wú)形中使我對(duì)自己有一個(gè)正確的定位，增強(qiáng)了我努力學(xué)習(xí)的信心和毅力。
社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)給生活在象牙塔的學(xué)生們提供了廣泛接觸基層、了解基層的機(jī)會(huì)。深入基層，深入農(nóng)村，能從中學(xué)了很多書(shū)本上學(xué)不到的東西。也真實(shí)的理解了“從群眾中來(lái)，從群眾中去”的真正涵義。的確，感性認(rèn)識(shí)到只身到實(shí)踐中去，到基層中去檢驗(yàn)才知道其正確與否，同樣，只有在實(shí)踐中把個(gè)人的命運(yùn)同社會(huì)、同國(guó)家的命運(yùn)聯(lián)系起來(lái)，才是青年成長(zhǎng)成才的正確之路。這次短暫而充實(shí)的實(shí)踐將對(duì)我走向社會(huì)起到了一個(gè)橋梁作用、過(guò)渡作用，將是我人生的一段重要的經(jīng)歷，一個(gè)重要步驟，對(duì)將來(lái)走上工作崗位也有著很大幫助。
社會(huì)實(shí)踐告訴我，在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代學(xué)生應(yīng)當(dāng)具備創(chuàng)新觀念和掌握成熟技術(shù)的能力，善于經(jīng)營(yíng)和開(kāi)拓市場(chǎng)，富有團(tuán)隊(duì)精神等素質(zhì)。要有嚴(yán)密的思辨能力和理性的思考能力，致力于探索理性、情操、才智、體質(zhì)之完美，只有做到全面發(fā)展才能適應(yīng)社會(huì)的需求，并立于不敗之地。我們要時(shí)刻與外界社會(huì)保持同步發(fā)展做到與時(shí)俱進(jìn)，不與社會(huì)脫節(jié)，我們應(yīng)該珍惜現(xiàn)在的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，珍惜生命的分分秒秒，學(xué)習(xí)好知識(shí)，運(yùn)用知識(shí)，時(shí)刻牢記，虛度年華就是作踐自己。與此同時(shí)，多多與社會(huì)接觸是很必要的。如果我們想接受時(shí)代的挑戰(zhàn)受到社會(huì)的歡迎，就抓緊時(shí)間好好地充實(shí)自我。不僅要學(xué)好各門(mén)學(xué)科，還要廣泛地吸收各領(lǐng)域的知識(shí)，努力提高綜合素質(zhì)。
一路的艱辛與微笑，雖有所收獲，然所學(xué)是開(kāi)始，新的考驗(yàn)和抉擇要奮斗不息，請(qǐng)不要讓我們年輕的時(shí)光留下太多遺憾!在這短短的暑假實(shí)踐我碰過(guò)壁，受過(guò)累，流過(guò)汗，但是我卻成長(zhǎng)了，這次親身體驗(yàn)讓我有了深刻感觸，這不僅是一次實(shí)踐，還是一次人生經(jīng)歷，是一生寶貴的財(cái)富。
此次社會(huì)實(shí)踐告訴我：“成功的花，人們只驚羨它現(xiàn)時(shí)的明艷，而當(dāng)初的芽，卻浸透了奮斗的淚泉，灑滿了犧牲的血雨?！蔽覀兠總€(gè)人都渴望成功，那么我們就應(yīng)該在剛剛起步的時(shí)候，用我們充分的準(zhǔn)備，去面對(duì)不知的過(guò)程，迎接滿意的結(jié)果。
3月份我和同學(xué)一起來(lái)到__小學(xué)進(jìn)行了為期兩個(gè)多月的定崗實(shí)習(xí)生活。經(jīng)過(guò)兩個(gè)多月的實(shí)習(xí)生活，我感受頗深，在這里我不僅嘗試了人生許多的“第一次”，也得到了很多寶貴的財(cái)富，這段經(jīng)歷將在我的人生網(wǎng)頁(yè)上留下不平凡的一頁(yè)。
首先，從學(xué)生轉(zhuǎn)換成老師，雖說(shuō)都是學(xué)校，但學(xué)校不同，角色、工作也將隨之改變。記得剛來(lái)到東湖小學(xué)時(shí)，校長(zhǎng)向其他老師介紹我們時(shí)，我很不習(xí)慣“老師”這一稱呼，學(xué)校里的學(xué)生看到我，也總是叫老師，后來(lái)時(shí)間長(zhǎng)了，也就沒(méi)感覺(jué)了。來(lái)到永勝東湖小學(xué)，隨這角色的轉(zhuǎn)變，“為人師表”這個(gè)詞總是提醒這我，在學(xué)生面前不能太“柔”也不能太“剛”，要因人而異、因材施教。更讓我懂得了作為一名老師，不僅要授好課，還要善于觀察每一個(gè)學(xué)生，做到和學(xué)生有效的交流和溝通。
其次，在生活上有些不適應(yīng)，我們來(lái)到這里是自己做飯，沒(méi)有自來(lái)水，學(xué)校里只有一口井，洗衣、做飯等生活用水都來(lái)自這一口井水。還好學(xué)校里的老師都非常關(guān)心我們，特別是校長(zhǎng)，我們做飯工具都是校長(zhǎng)幫我們準(zhǔn)備的，還有其他老師會(huì)給我們帶來(lái)一些新鮮的蔬菜，為此我很感謝學(xué)校里的每一個(gè)老師。時(shí)間是不長(zhǎng)，在兩個(gè)星期后，我適應(yīng)了這里的生活，把每一個(gè)老師和學(xué)生都看作是自己的親人一樣。東湖小學(xué)成為了我生活中的一個(gè)小家庭。
記得是在2013年12月21日的晚上七點(diǎn)左右，我接到家里的電話，說(shuō)家里有事——親人去世……我哭了。當(dāng)時(shí)我只想著回家，后來(lái)我撥通了玉溪師院班主任老師的電話，她安慰我，叫我不要急，遇到了事情就要去冷靜，急也辦法。接著我又撥通了趙老師的電話，趙老師也一樣的安慰我，鼓勵(lì)我。當(dāng)時(shí)七上八下、忐忑不安的心里平靜了許多。第二天我和東湖小學(xué)的校長(zhǎng)請(qǐng)了假，14日早上八點(diǎn)我坐上了回家的車，12個(gè)小時(shí)后我到家……
雖然事情已經(jīng)過(guò)去，但是我要感謝關(guān)心我、支持我、鼓勵(lì)我的老師們。是您們讓我懂得了遇事要沉著冷靜，要用一顆冷靜的心去決拒你說(shuō)遇到的事。
第三，在實(shí)習(xí)的日子里，我們主要負(fù)責(zé)一年級(jí)、二年級(jí)、三年級(jí)、四年級(jí)、五年級(jí)和六年級(jí)的體育課教學(xué)。我們來(lái)到__小學(xué)的第三天開(kāi)始上課，剛開(kāi)始我們不了解這個(gè)學(xué)校的體育課時(shí)上些什么!于是我們第一個(gè)星期主要與體育游戲?yàn)橹?，接下?lái)才知道，以前東湖小學(xué)不開(kāi)體育課!于是之前準(zhǔn)備的教案都作廢，接這才從最基本的開(kāi)始。兩個(gè)多月的時(shí)間，我們上了隊(duì)列隊(duì)形、武術(shù)(五步拳)、田徑(立定跳遠(yuǎn)、接力跑)。
在我們真正上課的過(guò)程中，我們認(rèn)真進(jìn)行課前的備課工作，剛開(kāi)始即使充分準(zhǔn)備還是會(huì)緊張，在課堂教學(xué)中同學(xué)們積極熱情高漲的配合我們的工作，讓我們充分感受到作為一名老師的責(zé)任，通過(guò)上課，我認(rèn)識(shí)到了自己的缺點(diǎn)和不足，在以后的授課過(guò)程中注意并即使改正了自己的缺點(diǎn)和不足，讓自己得到真正意義上的成長(zhǎng)和進(jìn)步。到后來(lái)，我們上課都很自然、很輕松，基本掌握了小學(xué)45分鐘的課堂時(shí)間和上課的秩序。
最后，通過(guò)兩個(gè)多月的頂崗實(shí)習(xí)，我學(xué)到了很多東西，同時(shí)也發(fā)現(xiàn)了自己的不足之處，可以說(shuō)我們的頂崗實(shí)習(xí)時(shí)我們以后教育工作的一種開(kāi)端，它對(duì)我們以后的學(xué)習(xí)和工作有這重要的啟發(fā)作用。
大三實(shí)習(xí)，平時(shí)在學(xué)校從事動(dòng)畫(huà)軟件學(xué)習(xí)，動(dòng)畫(huà)劇本，動(dòng)畫(huà)表演等學(xué)習(xí)，工作很想有機(jī)會(huì)到外面類似的公司里面實(shí)習(xí)一下，使自己的基礎(chǔ)更牢固，技術(shù)更全。明確將來(lái)的就業(yè)方向，有目性的的鍛煉和提高自身素質(zhì)。課堂上老師傳授給我們的知識(shí)，包含了動(dòng)畫(huà)創(chuàng)作中的各個(gè)步驟。從前期創(chuàng)作策劃，到宣傳制作，然后剪接合成，再到音效特效，動(dòng)畫(huà)制作中的各個(gè)步驟我們都有了一定的了解。但是，動(dòng)畫(huà)制作是一個(gè)分工明確的工程，每個(gè)人都只能在其中某些環(huán)節(jié)發(fā)揮他的才能，不能多也不能少，多則負(fù)擔(dān)過(guò)重降低效率，少則團(tuán)隊(duì)龐大有損開(kāi)支。所以，明確自己的興趣愛(ài)好和自身的長(zhǎng)處，是將來(lái)就業(yè)的一大要點(diǎn)。在參觀了各種公司各個(gè)企業(yè)之后，大家對(duì)自己的將來(lái)就有了可以去努力去發(fā)展的目標(biāo)。
實(shí)習(xí)要求
專業(yè)實(shí)習(xí)是重要的教學(xué)環(huán)節(jié)，形式上與一般課堂教學(xué)不同，必須提高認(rèn)識(shí)，認(rèn)真對(duì)待，具體要求是：
1.必須遵守紀(jì)律，嚴(yán)格遵守學(xué)校及實(shí)習(xí)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，實(shí)習(xí)期間要遵守規(guī)定的作息時(shí)間，按時(shí)上下班，不遲到早退，有事要請(qǐng)假，不得私自外出。
2.要注意安全，嚴(yán)格遵守實(shí)習(xí)學(xué)校及實(shí)習(xí)公司的規(guī)程，要隨時(shí)注意安全，不隨意碰觸他人物品，防止發(fā)生人身和設(shè)備事故。
3.實(shí)習(xí)期間，要仔細(xì)認(rèn)真觀察實(shí)際生產(chǎn)情況，作好每天的實(shí)習(xí)日記，記錄每天的實(shí)習(xí)收獲，畫(huà)出必要的草圖、原理示意圖，并應(yīng)完成一份完整的專業(yè)實(shí)習(xí)報(bào)告。
4.實(shí)習(xí)期間，要虛心向公司員工、學(xué)校教師及專業(yè)技術(shù)人員學(xué)習(xí)專業(yè)生產(chǎn)與實(shí)踐知識(shí)，搞好廠校關(guān)系。
其實(shí)銷售并沒(méi)有什么“絕招”，也沒(méi)有太多的技巧性的東西可言。人與人交往很難按一種統(tǒng)一的模式去做，每個(gè)人的個(gè)性都不一樣，處理問(wèn)題的方式也就自然不一樣。對(duì)于一個(gè)剛踏進(jìn)地產(chǎn)銷售行業(yè)的新人來(lái)說(shuō)，別人的銷售技巧只可供參考，除了學(xué)習(xí)別人的做法以外，更多的是在每一次與客戶打交道的過(guò)程中，總結(jié)出合適自己的商談方式、方法，這樣你就具有了自己個(gè)人獨(dú)特銷售技巧。只要多加留意、多加練習(xí)，每個(gè)人都可以具備自己獨(dú)特的銷售技巧，有自己的“絕招”。所以說(shuō)，銷售技巧更多的是用心學(xué)習(xí)、用心體會(huì)、用心做事。
[用心學(xué)習(xí)]
從事房地產(chǎn)銷售工作的人員應(yīng)致力于個(gè)人及事業(yè)的發(fā)展，因?yàn)樯钪粫?huì)隨著自我改變而改變，唯有不斷地學(xué)習(xí)，才能穩(wěn)固地立足于這個(gè)社會(huì)。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學(xué)習(xí)的是如何保持一種積極向上的心態(tài)。
[學(xué)習(xí)積極的心態(tài)]
進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之后，在工作的過(guò)程當(dāng)中，我發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)所涉及的面是非常的廣，很有挑戰(zhàn)性。一個(gè)積極的心態(tài)，是對(duì)自我的一個(gè)期望和承諾，決定你的人生方向，確定自己的工作目標(biāo)，正確看待和評(píng)價(jià)你所擁有的能力。你認(rèn)為自己是一個(gè)什么樣的人很重要。
一個(gè)有著積極態(tài)度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對(duì)自己說(shuō)。“今天我心情很好，我很高興，今天會(huì)跟很多客戶聯(lián)系，我相信能給他們解決一些問(wèn)題或解除他們的疑慮，我會(huì)成交的”;“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的銷售業(yè)績(jī)是最棒的”;這就是他對(duì)自己的一種肯定。
[培養(yǎng)你的親和力]
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對(duì)面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認(rèn)可你，必須通過(guò)規(guī)范你的言行舉止來(lái)實(shí)現(xiàn)。
在售房的過(guò)程中，語(yǔ)言是溝通的橋梁。對(duì)銷售人員而言，語(yǔ)言應(yīng)該是一門(mén)應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語(yǔ)言禮儀，是順利達(dá)到交往效果的“潤(rùn)滑劑”。
在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無(wú)聲的“第二語(yǔ)言”來(lái)傳達(dá)的。行為舉止是一種不說(shuō)話的“語(yǔ)言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動(dòng)作。一個(gè)眼神、一個(gè)表情、一個(gè)微小的手勢(shì)和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個(gè)人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個(gè)人形象的起點(diǎn)，更重要的是他在體現(xiàn)個(gè)人形象的同時(shí)，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。
[提高你的專業(yè)性水準(zhǔn)]
房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識(shí)與專業(yè)知識(shí)。產(chǎn)品知識(shí)和專業(yè)知識(shí)是銷售人員自信的基礎(chǔ)，也是銷售技巧的保證。
樓盤(pán)產(chǎn)品知識(shí)的掌握是正式進(jìn)入推銷的第一步，你有再好的心態(tài)與自信心，可對(duì)樓盤(pán)的產(chǎn)品知識(shí)一無(wú)所知，客戶向你咨詢樓盤(pán)特點(diǎn)、戶型、價(jià)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時(shí)候，你即一問(wèn)三不知，客戶就根本不會(huì)買你推薦的樓盤(pán)。
當(dāng)樓盤(pán)面對(duì)有效需求，開(kāi)發(fā)商有效供給，我們卻不能有效銷售或者說(shuō)不能高效率銷售，一旦錯(cuò)過(guò)樓盤(pán)銷售增長(zhǎng)期、平穩(wěn)期，就只剩下漫長(zhǎng)的等待，非常可惜也非常被動(dòng)，尤其是所售樓盤(pán)周邊有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)存在、而樓盤(pán)差異化又不大時(shí)，知己知彼的銷售人員是戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的決勝砝碼。商品房的價(jià)值比較高，往往很多客戶是用一生的積蓄來(lái)購(gòu)買的大宗買賣。因此反復(fù)比較、猶豫不決是常見(jiàn)現(xiàn)象，客戶對(duì)樓盤(pán)能察覺(jué)的使用價(jià)值作了反復(fù)比較依然拿不定主意時(shí)，如果售樓人員能就客戶的購(gòu)房需求作一番說(shuō)明，成功率就會(huì)很高。
專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人不僅對(duì)所售樓盤(pán)本身的特點(diǎn)(品味、文化、規(guī)劃、景觀、設(shè)計(jì)、風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能、朝向、便利、價(jià)格、公建設(shè)施、設(shè)備、社區(qū)管理、社區(qū)文化等等)有根本了解，而且對(duì)所售樓盤(pán)地段、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等有足夠的了解。更重要的是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)有清醒的認(rèn)識(shí)，能夠與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行使人信服、恰如其分的比較。在比較中，無(wú)原則的貶低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)的做法很容易使客戶產(chǎn)生逆反心理。因此，既要實(shí)事求是，又要揚(yáng)長(zhǎng)避短，為客戶提供置業(yè)意見(jiàn)，使客戶對(duì)你和你所銷售的樓盤(pán)產(chǎn)生信任感。
要學(xué)會(huì)在與客戶交流的過(guò)程中抓住客戶所關(guān)心的問(wèn)題作為突破口，那你就會(huì)成功的。
[用心體會(huì)]
1、“利他”的思考方式
有人說(shuō)，“錢(qián)從客戶口袋到銷售人員口袋”這一段距離是世界上最長(zhǎng)的距離，我覺(jué)得形容得很貼切。只要客戶不掏錢(qián)出來(lái)，我們就永遠(yuǎn)得不到，所以如何縮短這一段距離是至關(guān)重要的。
與客戶的溝通以及相處中隨時(shí)以“利他”的思考方式去進(jìn)行思考，如何幫助客戶，如何才能讓客戶處在最佳利益的狀態(tài)，如何才能讓客戶覺(jué)得貼心，才會(huì)幫客戶解決困擾，才會(huì)讓客戶喜歡買你推銷的房子，才會(huì)讓客戶將你視為朋友，而不是在客戶的眼中只是一個(gè)老想把房子賣給他，如此失敗的一個(gè)銷售人員而已。利他的思考方式可以讓我們跟客戶站在同一陣線去解決問(wèn)題，你是他的最佳戰(zhàn)友，而不是站在你銷我買的對(duì)立立場(chǎng)。
2、避免自己制造的銷售誤區(qū)
在銷售工作的過(guò)程中，常常會(huì)不自覺(jué)地陷入自己制造的誤區(qū)而不自知。這其中有兩個(gè)誤區(qū)是我們最容易掉進(jìn)去的，所以必須隨時(shí)提醒自己。
其一是：當(dāng)我們想要將手上的房子銷售給客戶的時(shí)候，客戶真的需要嗎?是他真的需要還是我們覺(jué)得他需要，如果只是單方面我們覺(jué)得他需要，那么成交可能就會(huì)距離我們遙遠(yuǎn)而且機(jī)會(huì)渺茫。所以在面對(duì)客戶銷售之前，如何喚起他的“需求意識(shí)”，以及如何創(chuàng)造他們的需求是我們必須要用心的重點(diǎn)，因?yàn)樵谒徽J(rèn)為自己需要的時(shí)候，他是絕對(duì)不可能點(diǎn)頭同意成交的。對(duì)客戶來(lái)說(shuō)最好的房子就是客戶已經(jīng)產(chǎn)生需求的房子才是最好的房子，所以優(yōu)先銷售需求，然后再銷售房子給客戶，而不是先銷售房子后才銷售需求。
其二是：我們所提出的意見(jiàn)是基于客戶的需求來(lái)考慮的，還是我們只將焦點(diǎn)集中在自己的業(yè)績(jī)完成上，所提出的意見(jiàn)是為客戶量身定做，還是為我們自己量身定做。這兩種心態(tài)造成我們和客戶之間的不同距離。我們當(dāng)然希望客戶的訂單越大越好，成交的金額越高越好，但是客戶的期望卻并非如此。每一個(gè)客戶的期望都是希望能夠在最低的金額下發(fā)揮到最高的效率，客戶并不是吝嗇花錢(qián)或者挑毛病，因?yàn)閾Q一個(gè)角度來(lái)思考，如果我們自己是客戶，當(dāng)我們決定要花錢(qián)買房的時(shí)候說(shuō)不定比現(xiàn)在這些抱怨的客戶更加的挑剔。一個(gè)成功的銷售人員在客戶的心目中是客戶問(wèn)題的解決者，而絕對(duì)不是客戶問(wèn)題的制造者。
3、成功地銷售商品給自己
其實(shí)在這個(gè)世界上最難銷售最難面對(duì)，以及最挑剔的客戶常常就是自己。
因?yàn)槟阕约鹤钋宄@樣的房子能不能夠滿足自己的需求，要說(shuō)服自己購(gòu)買并不是一件容易的事，如果能夠讓自己燃燒起購(gòu)買的欲望，甚至讓自己下定決心購(gòu)買，你需要的是什么呢?而在自己銷售給自己的過(guò)程中十有89你會(huì)詢問(wèn)自己的問(wèn)題可能也會(huì)是客戶會(huì)問(wèn)的問(wèn)題，怎樣的回答方式可以令你自己滿意呢?
如果你已經(jīng)能夠成功地說(shuō)服自己購(gòu)買，那么在市場(chǎng)上所會(huì)面臨的問(wèn)題你差不多都已經(jīng)考慮在內(nèi)了。這是一種很好的練習(xí)方式。拿自己來(lái)試試看一定好過(guò)拿客戶來(lái)試，如果自己都說(shuō)服不了，你如何能夠有十足的信心去面對(duì)客戶呢?所以有很多銷售人員在銷售過(guò)程中所面對(duì)的拒絕或是挫折其實(shí)是自己缺乏聯(lián)系所造成的結(jié)果。如果連你自己都不能接受的商品卻硬要客戶接受，這不是一件強(qiáng)人所難的事嗎?
我常常聽(tīng)到一些置業(yè)顧問(wèn)在抱怨業(yè)績(jī)不理想，客戶有多么多么的難纏，這個(gè)時(shí)候，我們更多的是問(wèn)自己的問(wèn)題：
1.如果我是客戶，我會(huì)不會(huì)跟我自已買東西?這包含了我的形象和態(tài)度。
2.我所銷售商品的好處是否已經(jīng)足夠滿足我自己了呢?
3.我在商品上的保證是夠讓我自己擁有安全感了呢?
4.在商品一定的價(jià)格上我是否已經(jīng)賦予它更超值的價(jià)值而令我自己滿足了呢?
5.客戶所提出的問(wèn)題，如果我是客戶我會(huì)與自己所回答出來(lái)的答案滿意了嗎?
6.這樣的住宅是否擁有我的熱情和我的生命力，如果我不愛(ài)這樣商品，這樣商品為什么要幫我創(chuàng)造財(cái)富呢?
所以在我們銷售房子給客戶之前應(yīng)該先試著銷售這樣的商品給我們自己，嘗試去說(shuō)服自己購(gòu)買，一人同時(shí)扮演兩個(gè)角色作攻防。一個(gè)是我們所謂百般難纏的客戶，一個(gè)是銷售人員，一個(gè)不斷提出拒絕購(gòu)買的理由，另一個(gè)不斷地提出好處、利益和價(jià)值，一個(gè)扮演沒(méi)有興趣購(gòu)買的客戶，一個(gè)扮演不斷挖掘與創(chuàng)造客戶需求的銷售人。在這樣的攻防中如果你能夠成功的銷售商品給自己，就等于你已經(jīng)了解客戶了。
用這樣的方式只要不斷地練習(xí)就可以幫助一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)提升其察言觀色的能力。最終你會(huì)發(fā)現(xiàn)自己越來(lái)越懂得客戶要什么，越了解客戶在想什么，再也不會(huì)去抱怨，我都不知道客戶的心里到底在想什么!因?yàn)槟阋呀?jīng)可以很容易在角色轉(zhuǎn)換的練習(xí)中進(jìn)到你的客戶的心里最深處了，這樣才叫做真正的掌握客戶行為，掌握客戶心理。對(duì)置業(yè)顧問(wèn)而言，穩(wěn)定踏實(shí)的業(yè)績(jī)就是從這里開(kāi)始的!
4、善于傾聽(tīng)，創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)
我們?cè)谑蹣遣砍３?huì)碰到這種情況，當(dāng)客戶走進(jìn)銷售大廳的時(shí)候，我們的置業(yè)顧問(wèn)就開(kāi)始滔滔不絕的向客戶介紹樓盤(pán)，好像一個(gè)展覽館的解說(shuō)員，不管客戶愛(ài)不愛(ài)聽(tīng)，想不想聽(tīng)，自己只管講，嘴巴說(shuō)的太多，完全不在乎客戶的感受與認(rèn)同度和需求如何。當(dāng)客戶提出一些問(wèn)題的時(shí)候，馬上反駁，甚至企圖想要改變客戶已經(jīng)表達(dá)出的需要來(lái)完成成交，這樣的方式當(dāng)然無(wú)法完成成交!因?yàn)?，你根本不知道客戶需要的是什么。也許你覺(jué)得自己溝通得很好，但是一場(chǎng)溝通的成功與否，客戶所打的分?jǐn)?shù)才是真正的分?jǐn)?shù)，要客戶說(shuō)好才是真正的好。我常常形容這種銷售的方式叫亂打鳥(niǎo)的銷售方式，成交與否運(yùn)氣的成分居多!除非他所談?wù)摰膭偤檬强蛻羲枰模駝t90%以上的機(jī)率不會(huì)成交!我們必須耐心地讓客戶把話說(shuō)完，在客戶訴說(shuō)的過(guò)程中，去捕捉客戶的購(gòu)買心理，這樣才能有重點(diǎn)地去說(shuō)服客戶，才能實(shí)現(xiàn)理想的銷售業(yè)績(jī)。
5、少用太專業(yè)的術(shù)語(yǔ)
銷售人員在介紹樓盤(pán)的時(shí)候，盡量采取口語(yǔ)化的形式來(lái)挖掘客戶的需求和拉近與客戶之間的距離。我們經(jīng)常看到有一些銷售人員在接待客戶的時(shí)候，一股腦的向客戶炫耀自己是房地產(chǎn)業(yè)的專家，用一大堆專業(yè)術(shù)語(yǔ)向客戶介紹，比如說(shuō)，我們小區(qū)的建筑密度是多少、容積率是多少、綠化率是多少等等，讓客戶如墜入五里云霧中，一頭霧水，不知道你要講什么，而且給客戶造成一種心理壓力。我們仔細(xì)分析一下，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，銷售人員把客戶當(dāng)成同仁在訓(xùn)練他們，滿口都是專業(yè)，讓人怎么接受?既然聽(tīng)不懂，還談什么買房?如果你能把這些專業(yè)的術(shù)語(yǔ)，用簡(jiǎn)單的話語(yǔ)來(lái)轉(zhuǎn)換，比如直接的說(shuō)出兩棟樓之間的距離是多少，花園的面積有多大，活動(dòng)的場(chǎng)所有多少個(gè)或有多大等等，讓人聽(tīng)后明明白白，才能有效地達(dá)到溝通目的，樓盤(pán)銷售也才沒(méi)有阻礙。
6、滿足客戶的精神需求
客戶的需要有時(shí)候并不見(jiàn)得只在房子上，房子的需求只是他的需求之一。如果你自己是客戶也會(huì)如此，只是你可能不曾仔細(xì)想過(guò)而已。試想當(dāng)你站在銷售大廳購(gòu)買房子時(shí)你只有需要房子的功能嗎?還是你要有被尊重、被贊美、被關(guān)懷、被注意的其他需求呢?有時(shí)候客戶其他的需求也許高過(guò)對(duì)于房子的需求。你在銷售的過(guò)程中是否注意到這些呢?
國(guó)外的教育體系中強(qiáng)調(diào)的是啟發(fā)式教育。要滿足客戶也是一樣的道理。我們最容易犯的錯(cuò)就是不斷地將房子一直介紹給客戶，期待客戶購(gòu)買。卻不知客戶到底需要什么樣的房子，把焦點(diǎn)放在自己的業(yè)績(jī)上大過(guò)于客戶的需求上，只想賣給客戶這樣的房子，但沒(méi)有去想客戶為什么必須要購(gòu)買這樣的房子。還有哪一些房子可能才是客戶需要的，事前沒(méi)有分析，洋洋灑灑地把樓盤(pán)所有的戶型沒(méi)重點(diǎn)地介紹給客戶自己去挑，結(jié)果浪費(fèi)客戶的時(shí)間和精神，而你也不會(huì)獲得一個(gè)很好的回應(yīng)。因?yàn)槭?9的客戶并不會(huì)有這樣的耐心去看完你所拿出來(lái)的資料，結(jié)果資料就跟廢紙一樣被扔掉了。所以，在與客戶交談的過(guò)程中，我要求銷售人員都必須要準(zhǔn)備好一份稿紙，隨時(shí)的把客戶的一些建議和意見(jiàn)記錄下來(lái)，讓客戶感覺(jué)到被得到尊重，并通過(guò)記錄，你可充分地了解到客戶想什么、需要要什么，有什么是他不滿意的。這樣你才能找出解決問(wèn)題的辦法?？蛻粝矚g你是因?yàn)樗氲降哪愣紟退氲搅?，客戶需要的你都幫他?zhǔn)備好了，讓客戶覺(jué)得你在重視他?？蛻粝虏涣藳Q定的時(shí)候你可以提供客觀的參考意見(jiàn)，讓客戶跟你做生意沒(méi)有負(fù)擔(dān)，客戶跟你溝通起來(lái)輕松愉快，你永遠(yuǎn)是他問(wèn)題的解決者而不是問(wèn)題的制造者，甚至你是客戶的知音。如果今天有客戶喜歡跟你做生意甚至期待下一次跟你做生意，那么你就成功了!
[用心做事]
1、有良好的工作態(tài)度
任何戰(zhàn)略的實(shí)施都要通過(guò)市場(chǎng)來(lái)體現(xiàn)，要得到營(yíng)銷隊(duì)伍強(qiáng)有力的支撐。所以，很多公司會(huì)不斷地對(duì)銷售人員進(jìn)行銷售培訓(xùn)，期待通過(guò)這些訓(xùn)練能夠讓銷售業(yè)績(jī)突飛猛進(jìn)。在培訓(xùn)的過(guò)程中，幾乎所有的銷售人員的問(wèn)題，都是跟方法和技巧有關(guān)：我如何做才能讓客戶下訂金把房子賣出去?這是問(wèn)得最多的。銷售到底什么是最重要的?答案其實(shí)很簡(jiǎn)單也很沉重：觀念與態(tài)度。
如果你所面對(duì)的是一個(gè)根本不愿意去面對(duì)市場(chǎng)的人，或者沒(méi)有把銷售當(dāng)成一項(xiàng)事業(yè)來(lái)做的人，不停地告訴她銷售的方法和技巧，終究也不過(guò)是浪費(fèi)時(shí)間而已。因?yàn)?，他的大腦會(huì)決定他的行動(dòng)，改變他大腦里的想法才能夠改變他的外在行為，所以銷售的方法與技巧只對(duì)一種人有用，那就是一個(gè)擁有健全的營(yíng)銷心理的銷售人員。其實(shí)，銷售培訓(xùn)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，是貫穿整個(gè)銷售的全過(guò)程，它不是技巧性的培訓(xùn)，更多的是工作中的心態(tài)調(diào)整，也就是營(yíng)銷心理的培訓(xùn)。
銷售的方法和技巧都不是唯一性的，人的個(gè)性不同，與人打交道的方式也不同，具有良好工作態(tài)度的人會(huì)自己去創(chuàng)造出合適自己的銷售方法和技巧。所以，要有一個(gè)良好的工作心態(tài)，關(guān)鍵是銷售人員本身的從業(yè)觀念和態(tài)度問(wèn)題。作為一名銷售員，最核心的素質(zhì)是親和力和專業(yè)性。親和力不是天生就有的，是靠長(zhǎng)期的、用心的、認(rèn)真的去做，慢慢的鍛煉出來(lái)的。同時(shí)，作為一名有一定的專業(yè)素養(yǎng)的，能擔(dān)起客戶買房置業(yè)的顧問(wèn)的，首先要清楚知道自己在“賣什么”才能“賣得好”和“做得好”。所以在業(yè)務(wù)上必須要非常熟悉。
2、每天堅(jiān)持練習(xí)言、行、舉、止
我以前做置業(yè)顧問(wèn)時(shí)，每天都會(huì)抽出5分鐘的時(shí)間對(duì)著鏡子練習(xí)微笑、練習(xí)站姿，對(duì)著自己說(shuō)一些禮貌用語(yǔ)，通過(guò)長(zhǎng)期的堅(jiān)持練習(xí)，身邊的朋友們都開(kāi)始感覺(jué)到我的變化，說(shuō)我變得越來(lái)越漂亮了。
3、 每天堅(jiān)持做一份業(yè)務(wù)作業(yè)
在提高對(duì)樓盤(pán)的認(rèn)知程度的時(shí)候，我通常的做法是：利用空閑的時(shí)間自覺(jué)進(jìn)行業(yè)務(wù)練兵，每天自己堅(jiān)持做一份業(yè)務(wù)作業(yè)。業(yè)務(wù)作業(yè)內(nèi)容包括：
單套房型各功能間的開(kāi)間、進(jìn)深 及面積、層高、樓間距;
有關(guān)銷售文件的解釋;
裝修標(biāo)準(zhǔn);
配套設(shè)施;
物業(yè)管理;
價(jià)格、優(yōu)惠條件;
羅列小區(qū)賣點(diǎn);
房產(chǎn)備案登記流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和要求提供的個(gè)人材料;
銀行按揭的流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和要求提供的個(gè)人材料;
產(chǎn)權(quán)證的辦理及費(fèi)用和要求提供的個(gè)人材料;
土地證的辦理及費(fèi)用和要求提供的個(gè)人材料;
按揭銀行及利率和計(jì)算;
購(gòu)房后相關(guān)費(fèi)用。
4、認(rèn)真做好客戶檔案的記錄
1.姓名、姓別、來(lái)訪人數(shù)、客戶特征、來(lái)訪交通工具、聯(lián)系電話、意向戶型、意見(jiàn)建議、認(rèn)知途徑、來(lái)訪批(人)數(shù)、意向價(jià)格、交樓標(biāo)準(zhǔn)、客戶來(lái)源等;
2.記錄每一次洽談經(jīng)過(guò)，將與客戶的每一次接觸過(guò)程盡量詳盡地記錄下來(lái)(包括電話追蹤、多次來(lái)訪情況)，以便掌握客戶情況;
3.建立聯(lián)系通道。與客戶保持經(jīng)常性的聯(lián)系，通過(guò)電話訪談等方式了解客戶動(dòng)態(tài)，通過(guò)交往，把客戶交為自己的朋友;
4.堅(jiān)持不懈。客戶如果還沒(méi)有做出購(gòu)買決定，就要繼續(xù)跟蹤;
5.結(jié)案。記錄客戶成交情況或未成交原因。
我以前經(jīng)常在空閑的時(shí)候，翻看自己的客戶檔案，回憶客戶的模樣，接待的過(guò)程，加深對(duì)客戶的印象。當(dāng)客戶第二次來(lái)訪或來(lái)電的時(shí)候，我都可以準(zhǔn)確地叫出他的名字，我和客戶建立朋友關(guān)系就是從這一步開(kāi)始的。只要你們?cè)诠ぷ鳟?dāng)中，認(rèn)認(rèn)真真地去做，我相信你也會(huì)做到和做好。
所以，今天我可以告訴所有從事銷售行業(yè)的人說(shuō)，用心就是最高水平的銷售技巧。
優(yōu)秀的置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)該具備的專業(yè)素質(zhì)包括：
第一，必備的專業(yè)知識(shí)，你必須是這個(gè)行業(yè)的專家，這樣你才有資格向別人推薦你的產(chǎn)品。
第二，正確的售樓心態(tài)(誠(chéng)信是根本)，不是靠花言巧語(yǔ)或欺騙來(lái)實(shí)現(xiàn)成交的，多一些換位思考。
第三：個(gè)人的儀容儀表以及潛在的高素質(zhì)。專業(yè)的形象及彬彬有禮的舉止會(huì)為你贏得第一良好的印象，有助于消除客戶的戒備心理和彼此距離感。
第四：具有和客戶良好的溝通能力(親和力)，先讓客戶認(rèn)同你、接受你，這樣客戶才會(huì)更好的接受你所推薦的產(chǎn)品。
第五：學(xué)會(huì)和同事很好的相處，特別是有利益沖突的時(shí)候要能夠正確對(duì)待和處理，當(dāng)然了 還有和領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，這就不用多說(shuō)了。
第六：虛懷若谷，不斷學(xué)習(xí)，勤思考
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